Koszty najmu w IRNR: faktury, remonty i okres wynajmu
Koszt w IRNR musi być związany z wynajmem, udokumentowany i możliwy do obrony przed AEAT. Faktura sama w sobie nie gwarantuje odliczenia.
Pytania i odpowiedzi
Czy każdą fakturę za remont można odliczyć?
Nie. Sprawdzamy prawo do odliczenia, związek wydatku z przychodem z najmu, właściwy okres oraz dokumentację zgodną z mającymi zastosowanie przepisami. Sam kraj wystawcy ani użyty program do fakturowania nie rozstrzygają o odliczeniu.
Remont czy ulepszenie?
Klasyfikacja ma znaczenie. Bieżąca naprawa może być kosztem, jeśli spełnia warunki i limity. Ulepszenie zwiększające wartość nieruchomości nie jest kosztem jednorazowym, lecz podlega amortyzacji w czasie.
Co sprawdza PGK przed odliczeniem?
Datę faktury w relacji do okresu najmu, dane wystawcy, opis usługi, kwotę z IVA rozbitym, oraz czy wydatek dotyczy tej nieruchomości, nie innej.
Warunek 1: Związek z przychodem
Zgodnie z art. 24 TRLIRNR, kosztem są tylko wydatki bezpośrednio związane z uzyskaniem przychodów z nieruchomości. Przeznaczenie i rodzaj wydatku mają znaczenie: naprawy przygotowujące lokal wyłącznie do przyszłego najmu mogą spełniać warunki, natomiast wydatki prywatne nie stają się kosztami najmu.
Warunek 2: Dokumentacja
Wydatek wymaga dokumentacji zgodnej z właściwymi przepisami. Sprawdzamy dane stron, opis operacji, datę i kwotę oraz związek wydatku z przychodem. Samo posiadanie faktury nie przesądza o odliczeniu; nie odrzucamy jej wyłącznie z powodu kraju wystawcy lub programu, w którym powstała.
Warunek 3: Klasyfikacja wydatku
Naprawy i utrzymanie mogą być kosztami w granicach ustawowego limitu; nadwyżka może podlegać rozliczeniu w kolejnych latach. Ulepszenie (rozbudowa, modernizacja) zwiększa wartość nieruchomości i podlega amortyzacji. Błędna klasyfikacja może wywołać korektę AEAT z odsetkami.
Co robi PGK
Porządkujemy faktury według roku, okresu najmu i rodzaju wydatku. Oddzielamy koszty odliczalne od tych, które podlegają kapitalizacji. Nie obiecujemy automatycznego odliczenia bez analizy dokumentów źródłowych. Każda pozycja musi być możliwa do obrony przed ewentualnym wezwaniem.
Źródło urzędowe: BOE: art. 106 ust. 4 — dokumentowanie wydatków
Podstawa i następny krok
Podstawą analizy są między innymi: Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR, art. 24 · Real Decreto 1776/2004, Reglamento del IRNR · Convenio España-Polonia para evitar la doble imposición, 1982.
Jeżeli chcesz sprawdzić obowiązek Modelo 210, napisz, za który rok chcesz się rozliczyć i czy mieszkanie było wynajmowane. Ustalimy potrzebne dokumenty, również gdy nie masz rachunku IBI.
Zapytaj o rozliczenie Modelo 210