Fundacja rodzinna i mieszkanie w Hiszpanii. Najem, puste mieszkanie i sprzedaż w hiszpańskim podatku

Polskie zwolnienie zostaje w Polsce

Fundacja rodzinna w Polsce korzysta ze zwolnienia z CIT na zasadach polskiej ustawy o CIT. Hiszpania liczy podatek od mieszkania po swojemu. Dochód z nieruchomości położonej w Hiszpanii jest dochodem ze źródła hiszpańskiego, kto by nie był jej właścicielem (art. 13 ust. 1 lit. g TRLIRNR).

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Polską tego nie zmienia. Jej art. 6 pozwala opodatkować dochód z nieruchomości w państwie, w którym nieruchomość leży, a zysk ze sprzedaży mieszkania Hiszpania może opodatkować na podstawie art. 13 ust. 1 tej umowy. Ten artykuł dotyczy fundacji, która jest polskim rezydentem podatkowym i nie ma w Hiszpanii zakładu. Gdy taka fundacja ma hiszpańskie dochody do rozliczenia, na przykład z najmu albo ze sprzedaży, składa deklarację modelo 210, tak jak właściciel z Polski.

Najem. Ta sama stawka co przy zakupie na siebie

Za najem fundacja płaci 19 procent. To stawka dla podatników z innego państwa Unii albo Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z którym istnieje skuteczna wymiana informacji podatkowych (art. 25 ust. 1 lit. a TRLIRNR). Podatek liczy się od dochodu, nie od przychodu. Fundacja z Unii odlicza koszty według hiszpańskiej ustawy o podatku od osób prawnych, jeśli wykaże, że są bezpośrednio związane z dochodem z Hiszpanii (art. 24 ust. 6 pkt 1 lit. b).

Osoba fizyczna z Polski płaci od najmu tę samą stawkę 19 procent i też odlicza koszty, tylko według ustawy o PIT (art. 24 ust. 6 pkt 1 lit. a). Sama forma fundacji nie daje więc niższej stawki hiszpańskiego podatku od najmu. Wysokość podatku zależy od kosztów, które da się odliczyć. Jeśli ktoś sprzedaje Ci fundację jako sposób na niższą stawkę od najmu w Hiszpanii, poproś go o przepis.

Koszty zbiera się z fakturami na fundację i z dowodem, że dotyczą właśnie tego mieszkania. Wydatki fundacji w Polsce, na przykład wynagrodzenie zarządu czy księgowość polska, nie przechodzą automatycznie do hiszpańskiej deklaracji.

Puste mieszkanie. Tu fundacja ma przewagę

Osoba fizyczna z Polski, która ma w Hiszpanii mieszkanie i go nie wynajmuje, co roku płaci podatek od dochodu przypisanego. Hiszpańska ustawa zakłada, że samo posiadanie mieszkania daje dochód, i liczy go od wartości katastralnej (art. 13 ust. 1 lit. h i art. 24 ust. 5 TRLIRNR).

Ten przepis dotyczy wyłącznie osób fizycznych. Ustawa mówi wprost o dochodach przypisanych podatnikom będącym osobami fizycznymi. Fundacja rodzinna jest osobą prawną, więc za mieszkanie, które naprawdę stoi puste, nie płaci IRNR od dochodu przypisanego. Lokalny podatek od nieruchomości IBI fundacja jako właściciel co do zasady nadal płaci.

Specjalny podatek dla spółek z rajów podatkowych Cię nie dotyczy

W hiszpańskiej ustawie jest osobny, specjalny podatek od nieruchomości należących do podmiotów zagranicznych (art. 40 i nast. TRLIRNR). Liczy się go od wartości katastralnej i budzi strach u każdego, kto o nim słyszał.

Art. 40 ogranicza go jednak do podmiotów z kraju albo terytorium uznanego za raj podatkowy. Polska nim nie jest. Polska fundacja rodzinna z mieszkaniem w Hiszpanii tego podatku nie płaci.

Wakacje rodziny w mieszkaniu fundacji to świadczenie

Tu rodziny wpadają najczęściej. Mieszkanie należy do fundacji, a latem mieszkają w nim fundator, dzieci i wnuki. Polska ustawa o fundacji rodzinnej nazywa to wprost. Świadczeniem jest nie tylko przelew pieniędzy, ale też mienie oddane beneficjentowi do korzystania (art. 2 ust. 2).

Świadczenia fundacji mają własne opodatkowanie w Polsce, a ich koszt liczy się według polskiej ustawy o CIT w brzmieniu obowiązującym w dniu, w którym rodzina z mieszkania korzysta.

Hiszpania też ma tu swoje zdanie. Hiszpańska ustawa o podatku dla nierezydentów zakłada, że udostępnienie mienia jest odpłatne, chyba że udowodnisz, że nie jest (art. 12 ust. 2 TRLIRNR). Jeśli między fundacją a członkiem rodziny jest powiązanie w rozumieniu art. 18 hiszpańskiej ustawy o CIT, stosuje się wycenę rynkową (art. 15 ust. 2 TRLIRNR). Sam status beneficjenta nie przesądza o takim powiązaniu. Powiązanie istnieje jednak, gdy członek rodziny zasiada w zarządzie fundacji albo jest małżonkiem, krewnym lub powinowatym członka zarządu do trzeciego stopnia (art. 18 ust. 2 lit. b i c hiszpańskiej ustawy o CIT). W typowej fundacji, w której fundator jest w zarządzie, pobyt rodziny wycenia się więc według wartości rynkowej, nawet bez czynszu. Dlatego darmowe wakacje rodziny w mieszkaniu fundacji nie są w Hiszpanii z góry neutralne podatkowo. Zasady korzystania z mieszkania zapisuje się więc przed pierwszym przyjazdem.

Jeśli fundacja jednocześnie wynajmuje mieszkanie turystom, kalendarz najmu i kalendarz pobytów rodziny trzeba prowadzić osobno, bo każdy z nich ma inne skutki po każdej stronie granicy.

Jak w praktyce ustala się wartość rynkową takiego pobytu, wyjaśnia biegła Natalia Sikora w osobnym tekście, do którego link jest pod artykułem.

Sprzedaż. 19 procent od zysku i 3 procent zatrzymane przez kupującego

Gdy fundacja sprzedaje mieszkanie, płaci w Hiszpanii 19 procent od zysku podatkowego (art. 25 ust. 1 lit. f pkt 3 TRLIRNR). Zysk to różnica między wartością zbycia a wartością nabycia, z uwzględnieniem kosztów, nakładów i wymaganych korekt amortyzacyjnych, co przy mieszkaniu wynajmowanym ma znaczenie.

Kupujący ma obowiązek zatrzymać 3 procent ceny i wpłacić je do hiszpańskiego urzędu skarbowego na poczet podatku sprzedającego (art. 25 ust. 2). Fundacja rozlicza to potem w swojej deklaracji. Jeśli zatrzymane 3 procent przewyższa należny podatek, fundacja odzyskuje nadwyżkę dopiero przez deklarację, więc planuj, że w dniu sprzedaży nie dostaniesz całej ceny.

Zanim fundacja kupi mieszkanie

Podatki to druga część pracy. Pierwsza to pytanie, czy hiszpański registrador wpisze mieszkanie na polską fundację rodzinną i czy bank da jej kredyt. Hiszpańska ustawa o fundacjach nie dopuszcza tworzenia fundacji, których głównym celem są świadczenia dla fundatora i jego rodziny, a to wpływa na wpis i na hipotekę. Wpis, hipotekę i trzy drogi zakupu opisujemy w osobnym artykule, do którego link jest pod tekstem.

Na podatkowej stronie przygotuj statut i odpis z Rejestru Fundacji Rodzinnych, certyfikat rezydencji podatkowej fundacji z polskiego urzędu skarbowego, potwierdzający jej rezydencję podatkową na potrzeby stawki 19 procent od najmu oraz odliczania kosztów spełniających warunki art. 24 ust. 6 TRLIRNR, plan korzystania z mieszkania na cały rok (najem, pobyty rodziny, okresy puste) i listę kosztów, które chcesz odliczać w Hiszpanii.

Zastrzeżenie

Ten artykuł jest informacją ogólną opartą na przepisach, a nie indywidualną poradą podatkową. Opodatkowanie świadczeń fundacji w Polsce zależy od polskich przepisów i od Twojej sytuacji, dlatego liczymy je na Twoich dokumentach.