VAT od nowego mieszkania: planuj przed aktem, nie po akcie
Odliczenie VAT przy zakupie nowego mieszkania w Hiszpanii nie jest automatyczne. Zależy od tego, czy już przed zakupem przygotowałeś dowody, że nieruchomość kupujesz na działalność opodatkowaną VAT. Planowanie musi poprzedzić akt notarialny.
Pytania i odpowiedzi
Czy przy zakupie nowego mieszkania zawsze można odliczyć VAT?
Nie. Sam zakup z VAT nie uprawnia do odliczenia. Trzeba udowodnić, że mieszkanie od początku było kupione na działalność gospodarczą opodatkowaną VAT.
Co jeśli wynajmuję krótkoterminowo bez usług hotelarskich?
Taki wynajem może być zwolniony z VAT (art. 20.Uno.23.b ustawy o VAT) i wtedy odliczenie nie przysługuje. Aby mieszkanie turystyczne podlegało VAT, muszą istnieć usługi hotelowe: sprzątanie, pranie bielizny, recepcja, utrzymanie.
Czy brak przychodów oznacza automatyczną odmowę odliczenia?
Nie. TEAR Illes Balears w orzeczeniu z 26 września 2024 r. uznał, że sam brak dochodów nie wystarczy, by odmówić odliczenia, jeśli istnieją obiektywne dowody zamiaru biznesowego.
Przez ile lat urząd może skorygować odliczenie?
Dla nieruchomości (środki trwałe) regulacja jest możliwa w roku nabycia albo roku rozpoczęcia działalności, jeśli jest późniejszy, oraz przez kolejne dziewięć lat, zgodnie z art. 107 ustawy o VAT.
Dwie drogi uznane przez organy administracyjne
Istnieją dwie drogi uznane w orzeczeniach organów ekonomiczno-administracyjnych i warto je rozróżnić. Są to rozstrzygnięcia organów administracyjnych: dostarczają cennego kryterium interpretacyjnego, ale nie stanowią orzecznictwa i TEAR wiąże wyłącznie w konkretnej sprawie.
Droga 1: najem turystyczny z usługami hotelarskimi
Jeśli mieszkanie jest przeznaczone na najem turystyczny, w którym wynajmujący świadczy usługi uzupełniające właściwe dla branży hotelarskiej (sprzątanie, pranie bielizny, recepcja, utrzymanie), operacja wykracza poza zwolnienie z art. 20.Uno.23 ustawy o VAT i staje się opodatkowana. W orzeczeniu z 26 września 2024 r. TEAR Illes Balears uwzględnił skargę, w której hiszpański urząd skarbowy odmówił odliczenia VAT, uznając, że działalność jeszcze nie generowała operacji opodatkowanych. TEAR uznał zamiar biznesowy za udowodniony dzięki zestawowi dowodów: model 036, wpis w IAE pozycja 685, licencje i remonty, deklaracja odpowiedzialna turystyczna, wpis do rejestru turystycznego, deklaracje podatku dochodowego od spółek i roczne sprawozdania finansowe. Kryterium TEAR jest jasne: sam upływ czasu nie może być jedynym argumentem odmowy odliczenia, gdy istnieją obiektywne elementy zamiaru biznesowego. Ale sam TEAR ostrzega o limicie: jeśli najem turystyczny kończy się bez rzeczywistych i efektywnych usług hotelarskich, przewidywany cel się zmienia i urząd może skorygować odliczone kwoty.
Droga 2: cesja na spółkę operatorską
Druga droga pochodzi z orzeczenia TEAC z 25 stycznia 2018 r. Spółka kupiła dziesięć apartamentów w 2011 r. i w 2013 r. przekazała je innej spółce do eksploatacji jako apartamenty turystyczne w zamian za procent z przychodów. Inspekcja odmówiła odliczenia. TEAC je uwzględnił, ponieważ wystarczająco udowodniono, że apartamenty od początku zostały nabyte na tę działalność. Tutaj opodatkowanie nie wynika z usług hotelarskich, ale z faktu, że nieruchomość nie służy jako mieszkanie najemcy, bo spółka podnajmuje osobom trzecim, co wyklucza zwolnienie z najmu mieszkania z art. 20.Uno.23.b.
Jakie dowody przygotowują odliczenie
Model 036, wpis do działalności, umowa ze spółką operatorską, licencja lub procedury turystyczne, faktury za remont, rejestry VAT, deklaracje VAT, deklaracje podatku dochodowego od spółek i spójna dokumentacja od zakupu mogą być decydujące.
Limity, o których warto pamiętać
Dokumentacja sama nie gwarantuje odliczenia. Urząd może skorygować, jeśli nieruchomość kończy jako użytek prywatny, zwolniony najem mieszkania, działalność bez rzeczywistych usług hotelarskich albo jest tylko częściowo związana z działalnością. W środkach trwałych takich jak nieruchomości regulacja jest możliwa w roku nabycia albo roku rozpoczęcia działalności, jeśli jest późniejszy, oraz przez kolejne dziewięć lat, zgodnie z art. 107 ustawy o VAT. Odliczenie może też być proporcjonalne do stopnia faktycznego wykorzystania, na przykład do liczby dni efektywnego najmu z usługami turystycznymi.
Planuj przed aktem, nie po akcie
Wielu kupujących nowe mieszkanie odkrywa VAT, gdy już podpisali akt notarialny. Wtedy dowody potrzebne do odliczenia muszą istnieć od wcześniej. To najdroższy błąd: myśleć o odliczeniu po zakupie, gdy nie da się już odtworzyć biznesowego zamiaru z pierwszego dnia. Lekcja z tych orzeczeń jest jasna. Odliczenie VAT nie improwizuje się po zakupie. Przygotowuje się wcześniej, z dowodami, procedurami i spójną dokumentacją od pierwszego dnia. Dlatego przed zakupem nowego mieszkania z myślą o odliczeniu VAT właściwe pytanie nie brzmi, czy je odzyskasz. Pytanie brzmi, czy planujesz to z wyprzedzeniem, bo odliczenie wygrywa się przed podpisaniem aktu, nie po. Źródła oficjalne: TEAR Illes Balears 07/00511/2023 z 26 września 2024 r. (https://serviciostelematicosext.hacienda.gob.es/teac/dyctea/textoresolucion.aspx?id=07/00511/2023/00/0/1) oraz TEAC 00/04423/2014 z 25 stycznia 2018 r. (https://serviciostelematicosext.hacienda.gob.es/TEAC/DYCTEA/criterio.aspx?id=00/04423/2014/00/1/1). Podstawa prawna: ustawa 37/1992 o VAT, art. 5, 20.Uno.23.b i e), 92 do 95, 99, 107, 109, 111 do 113.
Podstawa i następny krok
Podstawą analizy są między innymi: Real Decreto Legislativo 5/2004, texto refundido de la Ley del IRNR, art. 24 · Real Decreto 1776/2004, Reglamento del IRNR · Convenio España-Polonia para evitar la doble imposición, 1982.
Jeżeli chcesz sprawdzić swój przypadek, wróć do formularza na stronie głównej i przygotuj IBI oraz informację o użyciu nieruchomości.